Kanal İstanbul hattında yatırım nasıl değerlendirilir?

Kanal İstanbul'un Arnavutköy sınırları içindeki kesimi resmî tabloda 27,4 km olarak geçiyor; bu, ölçülebilen güzergâhın yaklaşık %64'üne karşılık geliyor. ÇED Olumlu kararı Ocak 2020'de alındı ve çevre düzeni planı onaylı, ancak 2026 yatırım programında ana kanal inşaatı için kesinleşmiş bir bütçe veya ihale takvimi kamuya açık şekilde yayımlanmadı. Bu nedenle bugünkü en doğru tanım, 'planlama ve çevre süreçleri büyük ölçüde tamamlanmış, fakat ana kanal yapımının finansman ve başlangıç takvimi henüz netleşmemiş proje' şeklindedir.

Buna karşılık bölgedeki fiilî dönüşüm hız kesmeden sürüyor: Yenişehir'de Baklalı'da (3.750 konut, 4 etap, ilk teslimler 2024-25'te yapıldı) ve Sazlıbosna'da (36.628 konut, 40 etap, teslim 2027) TOKİ inşaatları aktif; M11 metrosu Haziran 2026'da Halkalı bağlantısıyla uçtan uca tamamlandı. Yani yatırım tezini 'kanal ne zaman başlayacak' sorusuna değil, bugün somut olarak ilerleyen imar, konut ve ulaşım altyapısına dayandırmak daha sağlıklı.

Fiyat tarafında Arnavutköy, Temmuz 2026 itibarıyla İstanbul ortalamasının (63.788 TL/m²) yaklaşık %25-27 altında, 46.000-48.000 TL/m² aralığında işlem görüyor. Buna karşılık son 12 aydaki nominal artış (%35-38) İstanbul ortalamasının belirgin biçimde üzerinde. Bu tablo hem hâlâ bir fiyat avantajı olduğunu hem de beklentinin önemli ölçüde fiyatlara girmeye başladığını gösteriyor; ilçe genelinde kör alım yapmak yerine mahalle ve parsel bazında değerlendirme yapmak gerekiyor.

Yatırım tezini üç ayrı alt pazara bölmek daha isabetli sonuç verir: (1) M11 istasyonlarına gerçek yürüme mesafesinde olan konutlar, (2) İstanbul Havalimanı çalışanlarına yönelik kiralık konut ve hizmet ticareti, (3) Kuzey Marmara Otoyolu ve havalimanı çevresindeki lojistik-depo gayrimenkulü. Bu üç segmentin talep kaynağı, kira potansiyeli ve riski birbirinden farklıdır; aynı stratejiyle değerlendirilmemelidir.

Aşağıdaki aralıklar piyasa tahmini veya garanti değildir; farklı varlık tiplerini karşılaştırmak için hazırlanmış senaryo çerçeveleridir ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz. Tamamlanmış ve kiralanabilir konutta (0-3 yıl vadede) kötümser senaryoda yıllık nominal %8-15, ana senaryoda %18-27, iyimser senaryoda %28-38 aralığı modelleniyor. Parselasyonu tamamlanmış imarlı arsada (3-7 yıl) aralık kötümserde -%5 ile %10, ana senaryoda %18-32, iyimserde %35-55'e kadar genişliyor. Plansız tarla veya hisseli arazide risk daha da büyük: kötümserde -%15 ile %0, ana senaryoda %8-22, iyimserde %30-60. Arsa ve tarlada aralığın bu kadar geniş olmasının nedeni, tek bir plan değişikliğinin veya 3194 sayılı Kanun'un 18. madde uygulamasının parselin konumunu, büyüklüğünü ve yapı hakkını doğrudan değiştirebilmesidir.

Satın almadan önce şu sırayla doğrulama yapılmalı: tapu niteliği ve hisse durumu, onaylı 1/5000 ve 1/1000 plan paftaları, 3194/18 parselasyon ve tescil durumu, yapılaşma hakkı (emsal, yükseklik, çekme mesafesi), yol-su-elektrik altyapısının parsel sınırına fiilen ulaşıp ulaşmadığı, çevresel kısıtlar (havza, taşkın, orman, tarım niteliği) ve varsa plan/parselasyon dava dosyaları. Plan paftasındaki gelecekteki bir yol veya istasyon, bugün hizmete açık bir altyapıyla aynı değerde değildir.

Karar verirken imar durumunu, ulaşım projelerinin resmî durumunu ve bölgedeki arz-talep dengesini birlikte değerlendirin; tek bir habere göre değil, doğrulanabilir kamu verisine göre hareket edin. Yetiş Gayrimenkul olarak her bölge için güncel, kamuya açık kaynaklarla hazırlanmış bir değerlendirme sunuyoruz; kararınızı gerçekçi bir çerçeveye oturtuyoruz.